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廣州通過(guò)法z院拍賣(mài)買(mǎi)到違z法用地不能過(guò)戶(hù)的房屋怎么辦？

    李某購(gòu)買(mǎi)一處法z院變賣(mài)的房屋后，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理該房屋的土地登記。如提醒買(mǎi)受人正確處理歷史遺留問(wèn)題，闡明行政主管部門(mén)對(duì)違z法建筑物有權(quán)采取“限期改正并處罰款、限期拆除、沒(méi)收實(shí)物或違z法收入”等處罰措施。李某提交的材料有：法z院民事裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、城市規(guī)劃主管部門(mén)2011年開(kāi)據(jù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（補(bǔ)辦）、法z院變賣(mài)已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權(quán)證書(shū)。民事裁定書(shū)內(nèi)容顯示：因債z務(wù)人莫某未履行還款義務(wù)，裁定變賣(mài)被執(zhí)行人所有房屋一幢，給債z權(quán)人李某以抵償債z務(wù)。協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)內(nèi)容顯示：請(qǐng)將現(xiàn)屬被執(zhí)行人莫某的房屋轉(zhuǎn)移給李某。

在地籍調(diào)查時(shí)，縣國(guó)土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國(guó)有土地，無(wú)合法用地批準(zhǔn)手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對(duì)李某的申請(qǐng)作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門(mén)。張某向拍賣(mài)行主張拍賣(mài)物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶(hù)若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對(duì)李某作了詢(xún)問(wèn)筆錄，進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量調(diào)查?？h國(guó)土資源局根據(jù)案件材料，以“李某于1995年未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用50平方米土地建房”為違z法事實(shí)，對(duì)李某作出“沒(méi)收非z法占用土地上新建的建筑物，并處罰款”的處罰決定。

律師說(shuō)法：

本案中，A縣國(guó)土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣(mài)的、無(wú)合法用地批準(zhǔn)手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒(méi)收的行政處罰。在收到法制辦評(píng)查意見(jiàn)后，該局經(jīng)過(guò)認(rèn)真審查分析，認(rèn)為李某的案件存在如下錯(cuò)誤：

被處罰主體與違z法占地行為人不一致。律師解答：就是房屋里還有人住，房屋未騰空，買(mǎi)房人取得房產(chǎn)證后，可能還需要另案起訴騰房的房屋。執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過(guò)法z院變賣(mài)取得，當(dāng)時(shí)房屋尚歸莫某所有，從時(shí)間上推算，李某不是違z法占地行為人。因此，縣國(guó)土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實(shí)不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

把人z院裁定變賣(mài)的房屋當(dāng)非z法財(cái)物予以沒(méi)收。李某提交的材料有：法z院民事裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、城市規(guī)劃主管部門(mén)2011年開(kāi)據(jù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（補(bǔ)辦）、法z院變賣(mài)已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權(quán)證書(shū)。李某通過(guò)人z院變賣(mài)取得被執(zhí)行人的房屋，辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，該房屋在法律意義上屬于李某的合法財(cái)物。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類(lèi)之三為“沒(méi)收違z法所得、沒(méi)收非z法財(cái)物”?？h國(guó)土資源局以行政處罰為依據(jù)，沒(méi)收李某的合法財(cái)物，明顯與之不符。鑒于該案存在以上錯(cuò)誤，國(guó)土資源局以“事實(shí)依據(jù)不足，處罰決定有誤”為由，主動(dòng)改正，撤銷(xiāo)了對(duì)李某“違z法占地建房行為”的處罰決定。

對(duì)于本案，筆者建議，國(guó)土z資源部門(mén)一方面，可繼續(xù)梳理案件事實(shí)，追查實(shí)際違z法占地人；另一方面，可參考以下法律法規(guī)，對(duì)協(xié)助法z院執(zhí)行的該房地產(chǎn)作出恰當(dāng)處理：人z院變賣(mài)被執(zhí)行人房地產(chǎn)，強(qiáng)制被執(zhí)行人將房地產(chǎn)變現(xiàn)抵債，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，該行為屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。那么，原業(yè)主如果拖欠大量的物管費(fèi)、水電費(fèi)，又或者租約未到期，租戶(hù)不配合，都會(huì)引發(fā)后續(xù)的糾紛。

目前，該房屋雖未辦理用地手續(xù)，卻領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。告知書(shū)》，告知其在舉證期限內(nèi)提交住房所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。而根據(jù)《物權(quán)法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，建筑物轉(zhuǎn)讓的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。在變價(jià)處理土地使用權(quán)、房屋時(shí)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，根據(jù)《土地登記辦法》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)在協(xié)助人z院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源行政主管部門(mén)認(rèn)為人z院的查封、預(yù)查封裁定書(shū)或者其他生效法律文書(shū)錯(cuò)誤的，可以向人z院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

因此，本案中A縣國(guó)土資源局可根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序，在李某補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，為其辦理國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。

廣州未經(jīng)報(bào)建的違z章建筑能否進(jìn)行拍賣(mài)？

    律師解答：針對(duì)未經(jīng)報(bào)建的建筑能否拍賣(mài)的問(wèn)題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門(mén)，如行政主管部門(mén)確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒(méi)收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的；如行政機(jī)關(guān)對(duì)建筑行為作出行政處罰決定并責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，而被執(zhí)行人又不配合的，法z院可商請(qǐng)申請(qǐng)執(zhí)行人或拍賣(mài)人墊付補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)用，再進(jìn)行拍賣(mài)。因虛z假租賃合同之惡意，相互串z通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關(guān)系，若不具可信任性，則難以達(dá)到相互串z通以逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行之目的。

廣州買(mǎi)拍賣(mài)房后，租客拿出長(zhǎng)期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認(rèn)定為不存在租賃關(guān)系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請(qǐng)當(dāng)面咨詢(xún)律師。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。王某通過(guò)司z法拍賣(mài)取得涉案房屋的所有權(quán)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。第三十四條：無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。第三十九條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。松某公司通過(guò)拍賣(mài)方式購(gòu)得涉案房屋并辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得涉案房屋的所有權(quán)，依法對(duì)涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。涉案房屋現(xiàn)仍由賴(lài)某和朱某居住，因此，松某公司要求賴(lài)某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請(qǐng)求合理有據(jù)，法z院予以支持。

賴(lài)某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應(yīng)向松某公司返還房屋。律師解答：針對(duì)未經(jīng)報(bào)建的建筑能否拍賣(mài)的問(wèn)題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門(mén)，如行政主管部門(mén)確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒(méi)收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的。法z院認(rèn)為，《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。賴(lài)某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據(jù)，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對(duì)于租金的支付卻沒(méi)有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴(lài)某裝修涉案房屋款項(xiàng)及向譚某借z款抵扣，根據(jù)日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價(jià)，雙方對(duì)涉案房屋約定租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租賃價(jià)格，其次，賴(lài)某未能提交其支付裝修款的證據(jù)，亦未提交任何有關(guān)其裝修涉案房屋的證據(jù)。因此，賴(lài)某主張與譚某之間存在租賃關(guān)系，依據(jù)不足，對(duì)其抗辯意見(jiàn)，法z院不予采納。