廣州白云區(qū)外村人買宅基地?zé)o效咨詢咨詢客服 宅基地贈(zèng)予合同律師

廣州宅基地房要拆遷了，賣家起訴合同無效了能多賠嗎？

  張靜律師解答：不一定。雖然廣東省高院早在2017年就發(fā)布了辦案指引，對(duì)于即將拆遷導(dǎo)致起訴合同無效的案件，應(yīng)考慮拆遷利益。但實(shí)踐中，仍有大量的案件，法官認(rèn)定買家無權(quán)要求獲得拆遷利益。此種情況下，需要律師據(jù)理力爭，為買家爭取權(quán)益。如下面這個(gè)案件，法官就是這樣判的。

判z決書節(jié)選：

至于羅買家稱衛(wèi)賣家可因三舊改造獲得巨大利益,涉案房屋現(xiàn)有增值收益應(yīng)當(dāng)全部歸屬羅買家的問題。羅買家在向衛(wèi)賣家購買涉案房屋時(shí),就已知道涉案房屋屬于集體用地性質(zhì),無法辦理產(chǎn)權(quán)證。羅買家對(duì)購買該類房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)是有預(yù)期的。涉案房屋現(xiàn)并未被納入三舊改造范圍,即便因舊改被征收,依照相關(guān)規(guī)定,利益歸屬也是歸屬于本村村民。故衛(wèi)賣家是否因三舊改造獲利,與涉案房屋增值利益歸屬并無關(guān)聯(lián)。羅買家要求獲得全部增值收益于法無據(jù),本院不予支持。

相關(guān)法律規(guī)定：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印發(fā)）

十七、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據(jù)《第八次全國法z院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第 z19 條的規(guī)定處理。

向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,合同被認(rèn)定無效,買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)考慮出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益,平衡買賣雙方的利益。

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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報(bào)建，法z院還能處理嗎？

  張靜律師解答：在離婚及繼承案件中還能對(duì)房屋使用權(quán)進(jìn)行處理，如是買賣糾紛或物權(quán)保護(hù)糾紛，則法z院不予受理。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)上訴人提交的材料及雙方在原審?fù)徶械年愂鲲@示，上訴人主張權(quán)利的依據(jù)是廣州市天河區(qū)于1996年5月23日核發(fā)的穗天沙字第X號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結(jié)構(gòu)為磚瓦，層數(shù)壹層，建筑面積105.84平方米。原審?fù)徶校显V人與被上訴人雙方均確認(rèn)穗天沙字第X號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區(qū)漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號(hào)房屋由上訴人使用，16號(hào)之一房屋即訟爭房屋由被上訴人使用。沒有證據(jù)證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時(shí)已依法向國土規(guī)劃部門申報(bào)辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。故涉案房屋建設(shè)的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定及處理，穗天沙字第X號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》上登記建筑樓層數(shù)量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數(shù)量及實(shí)際的樓層數(shù)量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第X8號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》并不是訟爭房屋所具有的合法權(quán)利登記證明，在現(xiàn)有訟爭房屋建設(shè)的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定及處理前，對(duì)相關(guān)權(quán)利人之間民事權(quán)利進(jìn)行析分的處理缺乏相應(yīng)前提，故對(duì)于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調(diào)處，上訴人可在行政部門對(duì)涉案房屋作出處理后另行起訴。

廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效，押金應(yīng)返還。如下面這個(gè)案件，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報(bào)建，導(dǎo)致承租賃商鋪后無法辦理營業(yè)執(zhí)照，起訴返還押金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。一審法z院認(rèn)為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)返還。

本院認(rèn)為,根據(jù)本案查明的事實(shí),涉案房屋是廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)xxx路11號(hào)二樓,而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結(jié)構(gòu),層數(shù)1。雙方在庭審中承認(rèn)其在簽約前已告知只有宅基地證,沒有承諾是有產(chǎn)權(quán)證的,其到廣州市規(guī)劃局申請(qǐng)信息公開,但回復(fù)是查詢不到涉案房屋的相關(guān)信息,故不能提供合法的報(bào)建手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證明。因此,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無效”的規(guī)定,宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》無效。《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”故羅房東應(yīng)予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費(fèi)4000元、鋪?zhàn)膺M(jìn)場(chǎng)費(fèi)4000元。

廣州村委會(huì)購買村民的宅基地合同有效嗎？

    張靜律師解答：有效。屬于村集體組織內(nèi)部的宅基地房屋流轉(zhuǎn)。

本案為物權(quán)保護(hù)糾紛,主要審查復(fù)某村委會(huì)及復(fù)某小學(xué)占有使用涉訟房屋是否具有合理依據(jù)?，F(xiàn)復(fù)某村委會(huì)及復(fù)某小學(xué)主張系由復(fù)某村委會(huì)向黃某成購買涉訟房屋后交由復(fù)某小學(xué)使用,復(fù)某村委會(huì)為此提供了收款收據(jù)、等證據(jù)予以證明其已向黃某成、陳某支付了合理對(duì)價(jià),同時(shí),復(fù)某村委會(huì)、復(fù)某小學(xué)及陳某均確認(rèn)涉訟房屋已由復(fù)某小學(xué)實(shí)際占有使用逾二十年。陳某雖對(duì)復(fù)某村委會(huì)提供的收款收據(jù)、等不予確認(rèn),并稱未收到上述款項(xiàng),但未能提供相關(guān)證據(jù)予以反駁,另陳某自認(rèn)黃某成及其早于二十多年前已知悉涉訟房屋由復(fù)某小學(xué)占有使用,但在2018年其委托律師向復(fù)某村委會(huì)寄送律師函之前,黃某成及其均未曾向復(fù)某村委會(huì)或復(fù)某小學(xué)主張過任何權(quán)利,實(shí)有違常理,故法z院對(duì)復(fù)某村委會(huì)及復(fù)某小學(xué)的主張予以合理采信,復(fù)某村委會(huì)已向黃某成及陳某支付了合理的對(duì)價(jià),其與復(fù)某小學(xué)對(duì)涉訟房屋的占有使用合理有據(jù)。因此,陳某主張復(fù)某村委會(huì)及復(fù)某小學(xué)返還涉訟房屋并支付占有使用費(fèi)的訴請(qǐng),缺乏理據(jù),法z院不予支持。

對(duì)于陳某提出房屋買賣合同關(guān)系無效的主張。本院認(rèn)為,復(fù)某村委會(huì)與黃某成之間的買賣合同行為屬于村集體組織內(nèi)部的宅基地房屋流轉(zhuǎn),并未違反法律、行政z法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,亦不存在法律所規(guī)定的其他無效情形,陳某亦在庭審中自認(rèn)除涉訟房屋的宅基地外,其名下還有一處宅基地,涉訟房屋轉(zhuǎn)讓不會(huì)導(dǎo)致陳某作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地權(quán)利的喪失。陳某關(guān)于涉訟房屋買賣合同關(guān)系無效的上訴主張,理由不能成立。