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廣州買房過(guò)程中可能遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師陪購(gòu)有什么作用？

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州買房過(guò)程中可能遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師陪購(gòu)有什么作用？

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，購(gòu)房置業(yè)成立了居民人生第z一大事。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于有利地位以及二手房交易市場(chǎng)還存在很多不規(guī)范的行為，不少房地產(chǎn)公司及賣方利用其優(yōu)勢(shì)地位，在商品房買賣合同中制訂有利于己方的格式條款，并強(qiáng)迫購(gòu)房者接受。面對(duì)形形色z色的購(gòu)房陷阱，購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)的能力并不強(qiáng)，尤其是缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。因此，購(gòu)房者如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導(dǎo)幫助，抱著僥幸心理同開發(fā)商、二手房賣方協(xié)商購(gòu)房，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我們推出商品房買賣律師陪購(gòu)服務(wù)，就是要通過(guò)律師的專業(yè)服務(wù)，來(lái)防范商品房買賣中的交易風(fēng)險(xiǎn)，揭穿“霸王合同”，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。該文件規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶A口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無(wú)異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員’”。

房產(chǎn)交易中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、使用假房z本進(jìn)行欺詐

有很多為謀取暴利，通過(guò)租賃手段將房子租到手后，再制作假房產(chǎn)z證，然后以較低的價(jià)格將房子快速出售后攜款消失。

2、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)廣州現(xiàn)有的二手房的產(chǎn)權(quán)情況來(lái)看，產(chǎn)權(quán)主要有以下幾類：已購(gòu)公房、二手商品房和二手經(jīng)濟(jì)適用房還有小產(chǎn)權(quán)、央產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)等等，對(duì)其上市的要求也不盡相同，此外產(chǎn)權(quán)房是否即將拆遷、是否已經(jīng)或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素。有些買方都已裝修入住了，過(guò)戶手續(xù)卻遲遲無(wú)法辦理。因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。

　　3、無(wú)效交易風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中還存在著無(wú)效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產(chǎn)，其中一方背著另一方將房屋交易，待另一方知道后致使交易無(wú)效，而房款已被賣房人用了，因而對(duì)購(gòu)房人造成損失。

　　4、拆遷風(fēng)險(xiǎn)

　　很多購(gòu)房者尤其是外地來(lái)京購(gòu)房者，對(duì)廣州的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負(fù)責(zé)任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費(fèi)賠了不說(shuō)，還落得個(gè)無(wú)家可歸的境地。

　　5、中介風(fēng)險(xiǎn)

如果購(gòu)房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會(huì)錢、房?jī)煽?，黑中介卷款潛逃的事時(shí)有發(fā)生。

二、預(yù)售商品房律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、針對(duì)性提供購(gòu)房知識(shí)及房地產(chǎn)專業(yè)法律咨詢；

2、審查開發(fā)商售樓資質(zhì)、信用；

3、陪同看房、審閱售樓資料

4、對(duì)擬購(gòu)房產(chǎn)是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查

5、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書

6、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房合同

7、代理購(gòu)房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購(gòu)房合同

8、為購(gòu)房合同提供律師見證服務(wù)

9、代辦購(gòu)房登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

10、代辦個(gè)人住房、商業(yè)用房貸z款手續(xù)

11、代辦房屋驗(yàn)收交接手續(xù)

12、起草、審查、修改裝飾裝修合同

13、起草、審核裝飾裝修項(xiàng)目清單及購(gòu)買相關(guān)材料清單

三、二手房買賣律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、提供購(gòu)房法律咨詢

2、對(duì)擬購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)利人及是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行前期調(diào)查

3、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房意向書、居間合同、定金合同、房地產(chǎn)買賣合同

4、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)

5、代辦個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭貸z款或轉(zhuǎn)按揭貸z款手續(xù)

6、購(gòu)房資金監(jiān)管

7、代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過(guò)戶或開通、落戶等手續(xù)

8、起草、審查、修改裝飾裝修合同

9、起草、審核裝飾裝修項(xiàng)目清單及購(gòu)買相關(guān)材料清單

10、律師還將審查二手房有無(wú)下列禁止買賣情形：

（1）機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）已被國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（5）列入動(dòng)拆遷范圍的；

（6）法律、行規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

廣州沒有購(gòu)房資格違反限z購(gòu)令買房，解除合同后定金能退嗎？

陸先生一次性向某開發(fā)商購(gòu)買4棟別墅，支付了定金100萬(wàn)和購(gòu)房款100萬(wàn)，共計(jì)200萬(wàn)。后不想買房了，便借口開發(fā)商一房二賣要求解除合同，法A院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無(wú)一房二賣行為，但本案合同因違反“限購(gòu)z令”應(yīng)當(dāng)解除。

法A院審理后認(rèn)為：陸先生未告知自身房產(chǎn)狀況，勢(shì)必導(dǎo)致能潤(rùn)地產(chǎn)難以審核其購(gòu)房資格，但能潤(rùn)地產(chǎn)一次性收取陸先生4套房產(chǎn)的定金及后續(xù)房款，明顯與當(dāng)時(shí)“限購(gòu)z令”相悖，且客觀履行不能，涉訟房屋買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)依法解除、退還款項(xiàng)。由于雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除均存在過(guò)錯(cuò)，法A院依據(jù)公平原則，各自承擔(dān)由此造成的損失。據(jù)此，佛山中院能潤(rùn)地產(chǎn)向陸先生退還定金及購(gòu)房款共計(jì)200萬(wàn)元，駁回陸先生要求雙倍賠償定金等請(qǐng)求，駁回能潤(rùn)地產(chǎn)要求不予退還房款的請(qǐng)求。商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人常會(huì)以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同。

律師講法：

佛山限購(gòu)政策是2011年3月公布實(shí)施的，距離本案購(gòu)房發(fā)生時(shí)間已有兩年，雙方應(yīng)當(dāng)清楚政策，卻故意繞開“限購(gòu)z令”，均存在過(guò)錯(cuò)。房屋買賣合同不可履行，應(yīng)當(dāng)依法解除。涉案購(gòu)房確認(rèn)書不同于正式商品房買賣合同，具體購(gòu)房手續(xù)和相關(guān)責(zé)任還有待正式合同明確。但雙方當(dāng)事人還沒進(jìn)入簽訂正式買賣合同階段就已產(chǎn)生糾紛，由此產(chǎn)生的責(zé)任屬于締約過(guò)失責(zé)任，而不是違約責(zé)任，責(zé)任不宜過(guò)重。再結(jié)合考慮能潤(rùn)地產(chǎn)作為從事房產(chǎn)地經(jīng)營(yíng)及銷售的專業(yè)公司，其售房時(shí)有責(zé)任提示購(gòu)房者考慮自己是否符合限購(gòu)政策卻沒有盡該義務(wù)，且存在其他不完善之處，確有規(guī)避國(guó)家政策的嫌疑，亦是引發(fā)本案爭(zhēng)議的源頭。也就是說(shuō)房子的所有權(quán)是永z久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。

廣州沒有房產(chǎn)z證的房子可以強(qiáng)制執(zhí)行嗎？

1、人A院在裁判房屋所有權(quán)前必須審查其合法性，按《A高人A院關(guān)于依法規(guī)范人A院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定處理，但是很多法A院在實(shí)際工作中并沒用嚴(yán)格按照法律規(guī)定操作，導(dǎo)致處置后發(fā)生執(zhí)行不能的后果；律師解答：此協(xié)議屬于保留所有權(quán)出賣使用權(quán)的買賣合同，出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，并非為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為有效。目前很多地方的房屋登記機(jī)構(gòu)都已經(jīng)可以提供房屋信息網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)，法A院可以加強(qiáng)這方面的溝通，通過(guò)信息平臺(tái)的對(duì)接來(lái)解決查詢登記增加的工作量問題，如訴爭(zhēng)房屋沒用辦理房屋登記的，則還需審查其是否有合法的土地和規(guī)劃手續(xù)，屬于什么原因未辦理房屋登記，z好與相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)核實(shí)相關(guān)情況（如是否有合法手續(xù)，是否有合法規(guī)劃許可，是否可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)等），并到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)勘察，以避免處置后房屋承受人無(wú)法獲得所有權(quán)的問題。如行政主管部門明確告知無(wú)法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，法A院在審查后，則不宜直接采取執(zhí)行措施。如是某些驗(yàn)收手續(xù)或者費(fèi)用的問題，或者是被執(zhí)行人怠于登記等可以完善后取得合法產(chǎn)權(quán)的，則可以進(jìn)行執(zhí)行，并給相關(guān)行政部門下達(dá)協(xié)助執(zhí)行文書。

2、房屋登記部門收到法A院協(xié)助執(zhí)行文書時(shí)，如發(fā)現(xiàn)是無(wú)登記信息的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行文書的送達(dá)回執(zhí)上注明無(wú)登記信息的情況，并由送達(dá)法官簽收復(fù)印留底，以表明該協(xié)助暫行無(wú)法辦理。而且房屋登記機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)和法A院的溝通，建議在協(xié)助執(zhí)行文書中明確由房屋買受人或承受人代為辦理首z次登記的事項(xiàng)。房屋買受人或承受人可以憑法A院生效法律文書到相關(guān)部門完善首z次登記所需要的房屋登記手續(xù)后代被執(zhí)行人到房屋登記部門申請(qǐng)首z次登記，待辦理完首z次登記之后，再辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。兩次登記如果有條件的，可以合并受理；已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。如果無(wú)法合并受理的，可以在房屋登記系統(tǒng)中備注依據(jù)何等生效法律文書裁定給登記機(jī)構(gòu)的事項(xiàng)。